[信手寫來] 如何計算預售屋合理的房價呢？

轉載自 林小銘的札記

本篇的房地產文章，我想跟大家聊聊
建商在興建預售屋時，所需的成本
以及如何評估建商的底價

預售屋每坪成本計算方式：

建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉

預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉

建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉

建築造價參考表

名詞解釋：

A、預售屋成本：建商還未加入自己利潤前，他的總成本乘上代銷的利潤。

B、建商利潤：建商在建案中所要賺取的利潤。

C、建商成本：建商的土地成本除以容積率再除以售坪比，即建商在興建之前每坪需要花的費用。

D、建造成本：建商在興建建案中，所需要建造的費用。

E、管銷係數：建商委託代銷銷售時，給予代銷的總費用，通常為15~20%。

F、土地取得成本：建商購買土地、整合土地，所需的平均成本。

G、法定容積率：只建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。

H、售坪比：用來評估土地價值，通常為1.6~1.7左右。

舉例說明：

以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子：

1. 根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬，故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
2. 法定容積率〈G〉：478%〈有獎勵容積〉
3. 售坪比〈H〉：1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
4. 由於是豪宅建案，推估每坪建造費約10萬元〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉

根據以上的資料，讓我們來推估此建案的成本：

1. 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬
2. 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬

由以上資料與計算，我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”，他所花的成本每坪大約15萬左右。

這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤，所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話，其實建商的利潤大約在20~30%。

總結：

不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋，都要謹慎的評估，可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子，這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子。