[知識學習] 那些房仲不會告訴你的事-房地產實戰教學課程

就在 12/14 (六) 2:00 PM ~ 5:00 PM

看屋，買房，是人生中的大事。

就因為他是大事，而且通常可能是每個人一生中最大的投資，

許多人往往裹足不前，害怕買錯，害怕買貴，害怕被騙...

買房，真的有這麼可怕嗎??

除了看懂謄本，知道如何判斷這間房子的好壞與價值，
仲介朋友是我們買屋的貴人，
只是要怎麼樣跟仲介溝通互動，產生最大的效率
減少資訊不對稱的落差呢?

現在就有個機會，

讓專業房仲教你如何跟仲介最容易、最有效率的溝通互動方式!

JR房地產實戰系列課程

那些房仲不會告訴你的事

課程資訊
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日期: 2013/12/14 星期六 (新竹) 
時間: PM 02:00 ~ 05:00 
地點: 新竹市關新路27號17樓之1

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一堂價值三十萬以上的課，讓您現學現用
經驗分享價$2000元，
2013特別優惠

只要---------NT$950!!
機會難得、敬請把握喔!!

如果你是:

1.正要買房的新鮮人...

2.有滿腔熱血想投入房屋仲介的人…
3.想破解仲介話術進而買到更便宜房子的人…

4.對房地產投資有興趣又不知如何開始的人…

如果你想知道:

1.為什麼想做仲介一定要在台北??

2.如何破解並反制仲介的話術:”P，卡，拱，放，收”??

3.你買的房子真的有這麼搶手嗎??

4.仲介這行的酸甜苦辣鹹??

那你千萬不能錯過這次分享會!!
三個小時告訴你仲介這個行業不外傳的話術，

直接從源頭作弊起！
讓你不用看滿一百間房子也能擁有與仲介交手的功力！

心動不如馬上行動,趕快填寫下表報名喔!

[預售新案] 德鑫竹北縣三新案 - 環境介紹 - 車站

這篇將針對車站來做一說明, 相信對於新竹竹北地區的網友都很清楚, 但是仍然提供資訊供外地民眾參考

1) 學區 : 十興國小 / 六家國中 / 興隆國小 / 成功國中

2) 工作區域 / 新竹科學園區 & 台元科技園區

3) 車站 / 竹北車站 & 六家車站 & 高鐵新竹車站

4) 道路系統 / 中山高竹北交流道 & 中山高鑽石型交流道 (計劃中) & 68 快速道路 & 台1省道 & 

距離基地位址只要 7 分鐘車程!!

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延伸閱讀...

[預售新案] 昌益環球市 二重埔造鎮計劃 - 2013/12/10 正式開賣了!

猶抱琵琶半遮月, 呼天喚地始出來!

全昌益建設沒讓引領盼望的民眾等的很久很久, 趕在年底前拼個長紅的業績.  終於一早 11:20收到了簡訊, 正式召告 "全昌益 (環球市)" 正式開始銷售了.

有別於以往一人搶購多戶的混亂場面, 這一次說明為了維護客戶選購權益, 先到先取號, 依號序接待, 每人限取 1 號每號限購 1 戶

開價最低 13.4w / p, 最高為 16.8w / p, 採不二價政策
看來全昌益看準了投資人焦急的心情.  這樣的價位與新竹關埔或是竹北高鐵區域來比, 價格算是親民了, 但是相對地點上來比還是有一段的落差, 就看民眾買不買單了.

** 格局圖, 雖然網路上許多傳自招待中心最更新的格局圖, 但是我還是覺得以底下這一張最為清晰容易辨視, 僅供網友們參考了 **

[竹北學區] 竹北縣治三期將增設新小學 紓解十興國小學生過多情況 轉載自林副議長之FB

【小跟班之好消息時間~竹北文小11進度報告】

竹北縣治三期將增設新小學 紓解十興國小學生過多情況

為因應竹北人口急速增長、有效紓解十興國小學生過多情形，
新竹縣政府將於十興國小學區之文小11預定地(自強北路底)增設新小學。
根據縣政府教育處提供資料表示，依據「竹北市高鐵地區102-105學年度國民小學新生入學人數分析表」分析之數據，每年仍有277~477名新生待安置，換算班級數1個年級約10~16班校舍之不足，總計6個年級約60~96班校舍之不足。

因此新竹縣政府業已於102年度編列新台幣1億元，將於文小11預定地(自強北路底)新設一所小學，並於今年1月10日函請十興國小辦理建築師遴選事宜及校舍規劃設計。

【小跟班的滴咕時間】

終於~我們得到文小11的確定進度!(煙火~)

雖然六家地區已有興隆國小與東興國小的興建，
不過兩校都還是偏高鐵住宅區。
對於十興國小還是年年增班的問題還是沒有徹底解決， 
辦公室總接到許多家長們也都擔心會影響到小朋友學習環境的陳情。

現在，請大家來點掌聲吧!!(啪啪啪啪啪~)
位於自強北路底的文小11目前最新進度：
已編列預算請十興國小辦理建築師遴選事宜及校舍規劃設計囉!
期待六家的孩子們都能擁有更優質的學習環境!
因為畢竟孩子是未來主人翁嘛~

副議長會持續監督與關心文小11的各項進度，有任何新訊息小跟班都會隨時更新~請大家給予支持鼓勵!!

[交通議題] 捷運松山線明年底通車 房價已先漲 - 轉載自 2013/12/07 聯合報

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

松山車站原本的生活機能不錯，未來還有飯店、商辦、百貨公司進駐，附近房市後勢看俏。 記者余承翰／攝影

捷運信義線通車後吸引大批人流，沿線房價也飆到最高點，明年底即將通車的松山線同樣貫穿台北市東西向，沿線還有4站雙捷運交會站，且松山站與台鐵相連，大幅提升台北市的交通便捷度，不少投資人早已卡位，光是松江南京站1年來就漲了2成。

根據好房網統計，松山線沿線房價漲幅最高的是松江南京站，松江南京從去年每坪67.4萬元漲到82萬元，漲幅高達21.8%，不僅是松山線沿線房價唯一站上8字頭，漲幅更是居冠；其次則是松山站，房價從每坪59.1萬元漲到68.6萬元，漲幅16.1%。

好房網總編輯吳光中表示，松山線沿線還有文湖線、中和蘆洲線、新莊線、新店線、淡水線等捷運交會站，松江南京站剛好就是新莊線轉乘站，不僅位於市中心交通便利，且附近商業機能濃厚，才能在各站脫穎而出。

松山站房價漲幅排名第二，但民眾找房詢問度最高。由於松山站與台鐵松山火車站相連，是往南港、汐止、五堵、基隆方向的轉乘大站，且附近就是板南線後山埤站，周圍還有饒河街夜市、五分埔商圈，原本的生活機能不錯，再加上潤泰建設正在松山車站興建BOT案，未來將有飯店、商辦、百貨公司進駐，後勢看俏。

吳光中表示，松山線沿線各站中，南京三民站雖然房價與漲勢都不如預期，主要原因是南京三民站發展較早，住宅密集度高，但少有新案件釋出，且附近不少國宅，不過由於鄰近京華城百貨、民生社區，近來不少連鎖店進駐南京東路店面，就連加州健身中心也在裝潢即將新開幕，顯見周邊店面逐漸轉熱，未來增值性強。

不僅住宅、店面熱，松山線沿線辦公室行情也看漲。根據台灣房屋智庫統計，1年來南京東路一至三段沿線辦公室成交價為每坪80萬元，年漲3%；南京東路四、五段辦公室平均價為75.9萬元，年漲11.9%，也突破新高。

全文網址:udn房市情報 - 市場情報 - 租售行情 - 捷運松山線明年底通車 房價已先漲http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=300518#ixzz2mq4m6ujo
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[交通議題] 國道計程收費 上路倒數3周！轉載自聯合報 2013/12/08

聯合報╱記者蘇瑋璇／台北報導】

2013.12.08 02:44 am

國道人工收費進入最後倒數計時，最近申裝eTag的車主暴增。 記者曾吉松／攝影

國道計程收費進入關鍵倒數時刻，據了解，交通部敲定本月卅日為上路目標時程，高速公路局現正進行最後一道驗證作業，力拚三周後國道由計次轉為計程收費，未來七成用路人通行費會低於或等同現況，重大節日連假國道夜間及颱風暫停收費措施將走入歷史。

計程上路20天 收費站拆除
廿九日深夜十二時一過，廿三座國道收費站吹熄燈號，全面取消人工收費，改以門架記錄行駛里程累計通行費。

計程上路廿天後，收費站拆除，用路人再無須減速過站，實現全線自由車流，北高單程可節省廿至卅分鐘。台灣也將成為全球首個國道從計次轉為全面計程收費的國家。

國道計程費率採三段式收費，每日每車前廿公里不收費，二百公里以內每公里一點二元，二百公里以上每公里○點九元；通行費按日歸戶，橫向國道暫不收費。

春節疏運期 全天單一費率
高公局說，最快明年春節連假疏運期間，就會實施全天單一費率，暫時取消廿公里免費里程，夜間實施折扣費率。政策上路半年，用路人熟悉計費模式後，會實施常態夜間折扣、國道三號費率比國一便宜，達到分流效果。

高公局驗證作業 最後衝刺
最近不少民眾在國道電子看板已可看到「國道計程收費年底上路」宣導內容，據了解，高公局內部定卅日零時起實施，上月底也發文各收費站，通知本月卅日終止國道收費員勞動契約。

官方查核驗證作業預計明天完成，十八日報告出爐，高公局坦言正在做「最後衝刺」。但能否順利在卅日上路，仍得視驗證結果。

若沒裝eTag 第三天須補繳
目前eTag申裝率約七成多，每日使用率約八成五，未來eTag用戶帳戶足額，扣款可享通行費九折；若沒裝eTag，可採預約登記車牌，享九五折；若沒申辦eTag也沒有預約，還是可以行駛國道，會採用人工辨識車牌，行駛後第三天起，須自行到超商、遠通門市補繳，否則會遭催繳欠費。
遠通電收統計，最近eTag申裝量成長三成多，每天多達六千餘人。

[信手寫來] 新竹家扶中心102年冬暖慈幼園遊會 2013/12/08 (日) 10:00 ~ 14:00

[信手寫來] 如何計算預售屋合理的房價呢？

轉載自 林小銘的札記

本篇的房地產文章，我想跟大家聊聊
建商在興建預售屋時，所需的成本
以及如何評估建商的底價

預售屋每坪成本計算方式：

建商開價 = 預售屋成本〈A〉 × 建商利潤〈B〉

預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈C〉+ 建造成本〈D〉〉 × 管銷係數〈E〉

建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈F〉/ 法定容積率〈G〉 / 售坪比〈H〉

建築造價參考表

名詞解釋：

A、預售屋成本：建商還未加入自己利潤前，他的總成本乘上代銷的利潤。

B、建商利潤：建商在建案中所要賺取的利潤。

C、建商成本：建商的土地成本除以容積率再除以售坪比，即建商在興建之前每坪需要花的費用。

D、建造成本：建商在興建建案中，所需要建造的費用。

E、管銷係數：建商委託代銷銷售時，給予代銷的總費用，通常為15~20%。

F、土地取得成本：建商購買土地、整合土地，所需的平均成本。

G、法定容積率：只建築物總興建坪數與土地面積的比例，即建坪與地坪的比例。

H、售坪比：用來評估土地價值，通常為1.6~1.7左右。

舉例說明：

以竹南頭份的第一豪宅“上品硯”為例子：

1. 根據代銷說法與實價登錄網站查詢約25~40萬，故推估土地取得成本〈F〉為25萬元
2. 法定容積率〈G〉：478%〈有獎勵容積〉
3. 售坪比〈H〉：1.65〈一般來說約1.6~1.7〉
4. 由於是豪宅建案，推估每坪建造費約10萬元〈已將建材、公設、廚具、衛浴等含入〉

根據以上的資料，讓我們來推估此建案的成本：

1. 建商成本〈C〉 = 土地取得成本〈25萬〉/ 法定容積率〈478%〉 / 售坪比〈1.65〉 = 約每坪3.17萬
2. 預售屋成本〈A〉 = 〈建商成本〈3.17萬〉+ 建造成本〈10萬〉〉 × 管銷係數〈1.15〉 = 約每坪約15.14萬

由以上資料與計算，我們可以推估建商在蓋第一豪宅“上品硯”，他所花的成本每坪大約15萬左右。

這個數字還不包括建商他所想要賺的利潤，所以如果這個建案當初的潛銷價落在18~19萬的話，其實建商的利潤大約在20~30%。

總結：

不管今天您要購買預售屋、新成屋、中古屋，都要謹慎的評估，可利用實價登錄或是多看多比較幾間房子，這樣才可以達到買的便宜、住的安心的房子。

[建商動向] 遠雄再次出手 竹北繼續獵地第四塊??

據傳, 遠雄近日將買下某建商之建築用地, 似乎有在年底前加碼趕業績之勢喔!
如果成真, 這一塊地便是竹北獵地的第四塊土地了.
且讓我們拭目以待吧!

* 該基地位於竹北司法園區, 自強五路與成功15街/成功16街的三面臨路土地 *

[知識學習] 大新竹區預售屋、中古屋房地產交流會

想知道大新竹地區-新竹、竹北、苗栗、竹東
有什麼最新預售屋即將推出的資訊嗎?
中古屋市場行情出現什麼樣的變化嗎

房地產是個資訊戰、情報戰的市場，

只要掌握第一手資訊，就有機會掌握捷足先登的契機
歡迎對大新竹區房市有興趣的您，
前來交流討論!
致富先機或許就在交流分享之中喔!


交流會時間：2013/12/21
費用：場地費$100
地點：新竹市關新路27號17樓之1-藍海全球運籌總部
(請先於一樓大廳換證上樓)

[知識學習] 邁向財務自由之路-中古屋套房改建包租公實戰課程

常常聽到有人說當個包租公是他人生的夢想，
因此也常看到房仲市場上在銷售5%、6%、8%的投資套房
而這一類的套房大都是由中古公寓、透天改建而成。
當然!
直接從市場上買這類人家改好的物件，可以省去很多麻煩事，
但是通常這種整理好的改建套房
貸款的成數都會比較低，而且還要加上上一手改建者辛苦的加值酬勞，
因此購買起來都需要準備一大筆現金...

打造一間美美的居住空間，也是一件很有成就的事呢!

但是如果可以從
買進中古屋、格局規劃、施工改套全都自己一手包辦
不僅可以省下一大筆錢、
而且因為整個規劃、工程自己從頭到尾都有參與，
對工程品質、管線規劃都會有更清楚的瞭解
如此才能收租收的更安心，踏踏實實的當個快樂包租公喔!

為了讓更多朋友能夠瞭解中古屋改建成套房的實務流程，
Jerry特別邀請到新竹區實務經驗豐富的包租公達人，
來跟大家剖析分析如何成為包租公的整套實務流程喔!

邁向財務自由之路-中古屋套房改建包租公實戰課程

課程時間：2013/12/16(一) 1900-2200

課程費用：$3,000

首期特惠價：$1,000(機會難得、即早把握喔!)

課程地點：

新竹市關新路27號17樓之1-藍海全球運籌總部(請先於一樓大廳換證上樓)

課程內容：

一、如何尋找黃金屋
1.挑選黃金屋
2.物件分析
3.預估投資報酬率

二、物件裝修與設計
1.案件設計的原則
2.案件裝修的基礎
3.確實掌握裝修成本

三、物件出租與管理
1.出租文案撰寫
2.市場定位及租金定價
3.帶看租客技巧
4.管理租屋眉角

[知識學習] JR幸福成家之預售屋實戰分享-12/15第一期開課囉!

你是否曾經去預售屋接待中心看屋，看完之後還摸不出頭緒

在銷售小姐造著未來這個區域發展的美夢、看著美美樣品屋

勾起了心中感性幸福成家的美夢

但看著動著百萬、千萬的總價，總是買不下手，

擔心在衝動下不小心就做錯了決定

而每次的購屋決策，就在這樣一次次的感性與理性的天人交戰，一次次錯過..

看著房價持續高漲，愈來愈買不下手......

據Jerry的統計觀察，身旁有超過半數的朋友，購屋時都是先以預售屋作為首選

這次的幸福成家課程，特別邀請到知名房產部落客-林小銘

來為大家解說預售屋的各種眉角
讓想要買房自住或置產的朋友，可以摸透建商或接待中心的心理
用合理的價格，買到理想的地段，一圓幸福成家的夢!

時間：2013/12/15(日)，下午2：00 ~ 5：00
地點：新竹市關新路27號17樓之1

課程費用：$1000首期特惠價：NT $ 500元(機會難得，敬請把握喔)

課程內容：

一、現在是買房的時機嗎？

         1-1 淺談房地產

         1-2 買房動機

         1-3 預售屋/新成屋/中古屋 

         1-4 預售屋的介紹

二、預售屋合約書怎麼看？

         2-1 合約書有哪些重點 

         2-2 其他相關法規

三、預售屋看屋眉角？

         3-1 怎麼看格局、方位 

         3-2 市場調查 

         3-3 驗收

四、如何與建商或代銷交戰？

         4-1 算出建案成本價 

         4-2 如何買到最低價

五、Q & A

想到理想屋，讓自己的人生夢想起飛!

由於座位有限，要參加預售屋實戰的朋友

請填寫以下報名資料，以方便統計人數喔

[知識學習]有錢人想的和你不一樣分享會-幫您找到財富自由人生新方向

以往在新竹區
不管是在科技生活館還是自強基金會
所開設的課程講座，，
大都是教導如何再提升自己的職場競爭力；
這些課程不外乎半導體、通訊、IC設計、太陽能
等竹科從業人員所需的專業技能，
或是
英文、日文、西班牙文、
韓文、溝通、談判等，
可以加速半導體銷售產值的管理方法，
而這些課程換成富爸爸的講法，就是：

訓練我們如何成為更好的僱員；
幫助老闆賺更多的錢的課程

但鮮少有分享財務智商、
教導如何讓自己的錢幫自己工作，提早達到財務自由的課程、講座
Jerry前年參加富裕自由在高雄辦的"財富戰士"、二天20小時的課程，
透過Luke老師用生命級精彩的演出，
每每都讓我的內心High到最高點，可說全場絕無冷場， 
感覺生命中所有正面的能量，    一次被完全燃燒出來!!

為了讓新竹區的朋友也可以感受正面積極又極具財務智商啟發，
讓我們可以邁向財務、財富自由之路的活動，
我們在連續兩年都有邀請Luke老師，
來新竹舉辦"有錢人想的和你不一樣"分享會，
當然，今年也不能例外囉！

曾參加過的朋友

歡迎回來重溫心中的正面能量，提昇自己的財務智商，

還沒參加過的朋友更是一定要前來，

一場2小時的講座，

不僅可以提昇你正向思考的能量，更有機會幫您找到財務自由的方向喔！

講座時間：2013/12/9(一)  1900

講座地點：新竹市關新路27號17樓之1

講座費用：$200場地費

   

你有看過"有錢人想的和你不一樣"這本書嗎?

你知道你的【金錢藍圖】決定了你下半輩子的財富嗎?

你想了解自已的財富等級嗎?

你知道自己為什麼留不住$$嗎?

路克老師--親自向哈福艾克學習400小時以上，

並前後3年帶團300人次以上向大師學習！

這次用兩小時的時間，將課程總精華與大家分享！

2小時，讓你/妳換一顆有錢人的腦袋喔!!

   





座位有限，請即早填以下表格報名.